ИП сдача в аренду помещений

ИП сдача в аренду помещений имеет некоторые особенности при налогообложении.

Вопрос. Добрый день. Я ИП на УСН без НДС. Аренда недвижимости – (1 помещение). Применяю принцип отгрузки т.к. арендатор один и проблем с платежами нет. Помещение строили долевым строительством. Основной застройщик выставляет коммунальные платежи на ИП, которые я перевыставляю арендатору. Подскажите, пожалуйста, как , где отражаются и отражаются ли вообще коммунальные платежи в КУДИР? Спасибо.

Ответ. В соответствии с п.п. 2.15 п. 2 ст. 328 НК в налоговую базу при УСН не включаются при сдаче в аренду недвижимого имущества, сдаче в наем жилых помещений — сумма возмещаемых арендодателю (наймодателю) расходов, не включенных в арендную плату (плату за пользование жилым помещением), связанных с этим имуществом и возникающих в связи с приобретением коммунальных и других услуг (работ), необходимых для содержания и эксплуатации указанного имущества (за исключением сумм, которые относятся к услугам (работам), оказанным (выполненным) арендодателем (наймодателем)).

Коммунальные платежи в налоговую базу не включаются и не подлежат отражению в КУДИР. См. запись порядок заполнения КУДИР. Также не включаются в налоговую базу отчисления на капремонт, оказываемый сторонней организацией.

Для исключения из налоговой базы должны выполняться четыре условия: 1) услуги должны быть связаны с недвижимым имуществом; 2) эти суммы не включены в арендную плату; 3) эти услуги не выполняет сам арендодатель (например печное отопления); 4) эти услуги приобретает арендодатель для обеспечения содержания помещения.

ИП сдача в аренду отражение выручки по отгрузке

В соответствии с п. 3.4. ст. 213 НК РБ днем сдачи имущества в аренду признается последний день каждого месяца, к которому относится арендная плата по такой сдаче, но не ранее даты фактической передачи объекта аренды арендатору, если конкретный период, к которому относится арендная плата, превышает один календарный месяц и (или) договором не установлен конкретный период, к которому относится арендная плата, днем сдачи помещения в аренду признается:

  • последний день каждого месяца в течение установленного договором срока аренды;
  • день завершения срока аренды, приходящийся на последний месяц установленного договором срока аренды (если срок аренды завершается не в последний день последнего месяца срока аренды).

Например. ИП оплатили аренду за март и апрель по 100 р. 21.03.2020 г., всего 200 р. ИП 100 р. отразит по дате 31.03.2020, и включит в налоговую базу 1 кв., и 100 р. отразит по дате 30.04.2020, и включит в налоговую базу 2 кв.

Установление арендной платы в валюте

Вопрос. Добрый день! ИП по оплате, сдаю помещение в аренду. В договорах сумма аренды в евро по курсу на день оплаты. Если вовремя не оплатили, то сумму в евро я переношу в Раздел 1.ч 2 п.1 Например “Фирма” должна аренду за январь 100 евро по курсу на 31.01.2020, т.е.100*2,3539=235,39. Оплата 07.02.20 100 евро по курсу 2,3785в Ввыручку на февраль ставлю 237,85 бел.руб в книге в евро закрывается, а в белорусских висит разница, что с ней делать? или я что-то заполняю не так?

Ответ.

ИП арендодатель плательщик подоходного налога

Вопрос. Здравствуйте. Я индивидуальный предприниматель (далее – ИП), пенсионер, сфера деятельности ИП – розничная торговля, уплачиваю единый налог. Дополнительно планирую сдавать в аренду нежилое торговое помещение (павильон в торговом центре) другому ИП. Система налогообложения для сдачи в аренду- общий порядок налогообложения (подоходный налог).
Вопрос:
1) Необходимо ли мне как-то уведомить ИМНС о начале новой деятельности (сдача в аренду)?
2) Необходимо ли мне, сдавая в аренду помещение, (опираясь на статью 205 НК РБ, п.3) прийти в ИМНС и письменно уведомить о своем решении о принципе учета доходов, не дожидаясь начала нового календарного года (в июле начало сдачи в аренду)?
3) При определении размера налоговой базы какие льготы в данном случае, мне, как пенсионеру, полагаются?
4) При определении размера налоговой базы какие я могу применить налоговые вычеты (детей и иждивенцев нет, Чернобыль и Афганистан не участвовал, не инвалид; с жильем и имуществом никаких действий и кредитных обязанностей не имею)?
4.1) Нужны ли от меня в ИМНС письменные заявления о применении вычетов, либо о прекращении применения вычетов, если они применялись единожды за отчетный период (прошедший квартал)?
4.2) Могу ли я, ИП, не имеющий основного места работы более 2-х лет (трудовая книжка на руках), ПЕНСИОНЕР, применить стандартный налоговый вычет при определении размера налоговой базы?
5) Обязан ли я учитывать амортизацию основных средств и вести книгу учета основных средств, при условии, что буду применять только вычет на расходы 20% (ст.205, п.36 НК РБ) от общей суммы подлежащих налогообложению доходов?
5.1) Расходы по амортизации основных средств и книга учета основных средств применяется и ведется только при условии использования с документально-подтверждёнными расходами?
6) В каком порядке применять налоговые вычеты? Первым применяется вычет 20% (ст.205, п.36 НК РБ), а от оставшейся суммы вычитается стандартный вычет, и эта последняя сумма и будет налогооблагаемой базой?
7) Должно ли быть документальное обоснование стандартного налогового вычета для ип (П.1.1 ст 209)?

Ответ. Ответ даём считая что работаете без НДС. Сразу скажем, что Вам надо посмотреть форму налоговой декларации, там предусмотрены все вычеты и формулы по порядку их применения, иначе она не пройдёт.

  1. Уведомлять не требуется, надо представлять декларации начиная с квартала начала сдачи в аренду.
  2. Решение о принципе учёта доходов по отгрузке или оплате надо принять , но в инспекцию его нести не требуется.
  3. По подоходному налогу льгот для пенсионеров нет.
  4. ИП не имеющий места основной работы вправе применить любые вычеты, в том числе стандартные, для документального подтверждения приложите копию трудовой книжки. В частности в 2020 году стандартный вычет применяется в размере 117 р. в каждом месяце, при квартальном доходе (выручка уменьшенная на сумму расходов по ст. 205 без нарастающего итога с начала года, также вычитаются налоги с выручки (НДС) и освобождаемые от налога доходы) не более 709 х 3 = 2127 р., если именно в квартале сумма больше, то не вычетов за все месяцы квартала. Если Вы начали сдавать в аренду в июле, то всё равно можете применить стандартные вычеты с января.
  5. Книгу учёта основных средств если затраты предпринимателем учитываются в размер 20%, вести не требуется, в п. 13 инструкции о порядке ведения учёта от 30 января 2019 г. № 5 указано что такая книга ведётся исходя из специфики деятельности (наше мнение, чёткого комментария МНС по данному вопросу не встречали). Если собираетесь с 2021 переходить на УСН, то в 2020 году амортизацию можно принять решение о не начислении амортизации по Постановлению правительства от 15 апреля 2020 г. № 229. 

Дополнительные вопросы. Как оформить документально решение о неначислении? Необходимо этот документ нести в ИМНС? В трудовой книжке должна быть последняя запись о моей самостоятельной деятельности ИП, заверенная в Горисполкоме? Я начну деятельность по сдаче в аренду в сентябре (это 3-й месяц 3-го квартала), мой доход будет ниже 2126 бел.руб. за 3-й квартал. Я имею право применить стандартные вычеты (подп.1.1, п.1, ст. 209) с января текущего календарного года? или с начала 3-го квартала (т.е. с июля) текущего календ. года? 3.1) При условии, что стандартные вычеты будут превышать мой доход (210 руб), и сумма вычетов (117*3 = 351 бел.руб) не будет полностью мною использована, я имею право перенести остаток вычетов на следующий календарный квартал? И если да, то смогу ли использовать остаток вычетов за 3-й квартал, если в четвертом квартале мой доход уже превысит 2126 бел.руб?

Ответ. Всегда принимается “РЕШЕНИЕ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ” (такой аналог приказа по предприятию). Решение ИП надо принять о порядке учёта выручки (см. образец в записи УЧЕТ ПО УСН), и решение о не начислении амортизации – “Я, индивидуальный предприниматель Иванов И.И. решил: в соответствии с п. 1 Постановления СМ РБ от 15 апреля 2020 г. № 229 О неначислении амортизации основных средств и нематериальных активов в 2020 году неначислять амортизацию по основным средствам”, дата до начала сдачи в аренду, но не ранее 15.04.2020 г.

В трудовую книжку запись о осуществлении деятельности вообще не делается, вносятся сведения о работе только по трудовому договору, а пенсионный стаж идёт на основании сведений об уплате взносов в ФСЗН.

Подоходный налог с ИП исчисляется в целом за год нарастающим итогом (п. 37 ст. 205), у физлиц работающих по трудовому договору не так, поэтому стандартные вычеты вычеты Вы как ИП примените за первых три квартала (117 х 9), а выручка, тоже годовая, у вас будет с сентября. На следующий год вычеты не переносится, а поквартально они тоже не переносятся, а просто применяются. Официальные разъяснения есть в ведомственном журнале МНС Консультант предпринимателя номер 2 за 2019 год.

Поделиться ссылкой:

4 thoughts on “ИП сдача в аренду помещений

  1. Получается, если стандартный налоговый вычет превышает мой доход (уменьшенный на расход), налогооблагаемая база за 3 квартал будет = 0, а остаток стандартного вычета в этом календарном году я смогу применить и вычесть его в 4 квартале?
    Условно:
    1) В сентябре доход 220 руб. Уменьшили на расход 20% (44 руб.) =176 руб.
    2) стандартный вычет (117*9)= 1053 руб.
    3)176- 1053=0,- это налогооблагаемая база, а остаток стандартного вычета=877руб.
    4) От дохода в 4 квартале я отниму документально-подтвержденные расходы, стандартный вычет за 4 квартал и ! остаток стандарт. вычета в 877 руб.?

    1. Доброго времени суток, Лариса
      По вычетам, правильно 877 фактически перенесётся на 4 квартал – это так на пальцах, в декларации это будет выглядеть просто применение вычетов за три первых квартала в году, ну это одно и тоже.
      А вот с применением в четвёртом квартале документально подтверждённых расходов – ошибка. Вы в течении года во всех кварталах можете применять 20% либо во всех кварталах считать документальные расходы, один квартал так, другой то другому нельзя.

  2. Добрый день, подскажите пожалуйста.
    ИП на УСН с уплатой 5% поквартально, веду КУДиР. Вид деятельности сдача в аренду собственного недвижимого имущества. По договору аренды оплата осуществляется ежемесячно до 5-го числа текущего месяца в валюте по курсу НБРБ на день оплаты. Все оплаты по аренде которые осуществляются арендаторами по этому условию я отражаю в п.2 части 2 раздела 1 Книги, так как это предоплата. А если они платят в ПОСЛЕДНИЙ день месяца или после него, то в п.1 части 2 раздела 1 Книги.
    В ст.4 НК РБ сказано что Срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующие месяц и число последнего месяца срока, при этом месяцем признается календарный месяц. Если окончание срока приходится на месяц, в котором нет соответствующего числа, то срок истекает в последний день этого месяца. В случае, если ПОСЛЕДНИЙ день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.
    Пример: в МАЕ 2020 года 31-е число выпадает на воскресенье, ПОСЛЕДНИМ рабочим днем в этом месяце следует считать 29-е мая (пятницу) или 1-е июня (понедельник)?
    Вопросы:
    1) Не могу разобраться, в случае, если календарный месяц заканчивается и последний день месяца выпадает на нерабочий день, то необходимо считать последним днем месяца аренды следующий за ним или предшествующий ему рабочий день?
    2) В случае со сдачей в аренду, к примеру за май месяц, могу ли я в КУДиР заполнить графу 1 следующим образом: (31.05.2020 г., п/п 19 от 04.05.2020 г. ОАО “БОБ” аренда за май 2020 г. ). А в графе 13 указать Договор аренды?

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *